Ранкова кава з Кавин 09.10.2018 випуск 56 | Податковий блог
Сьогодні у випуску такe питання:

Продаж майна фізичній особі нижче оціночної вартості

 

Ситуація: Підприємство продає нерухомість фізичній особі. Ціна продажу – вища залишкової вартості, але оціночна вартість – врази!!! вища за ціну продажу

Податкові наслідки різниці між експертною оцінкою та ціною продажу

Аргументи на користь платника податку

  1. Згідно податкового законодавства України – оподатковуються доходи, а не витрати. В даному випадку, фізична особа ПОНЕСЛА ВИТРАТИ.
  2. А доходи отримала юридична особа, вона й оподаткує їх у залежності від системи оподаткування на якій перебуває.
  3. Для юридичної особи є вимога щодо МІНІМАЛЬНОЇ бази оподаткування

–              ПДВ – не нижче залишкової вартості на початок звітного періоду, що передую місяцю коли відбулася операція ( ст. 188.1 абз.2). У нашому випадку правило дотрималися та обєктом буде ціна вказана в договорі, яка є вищою за мінімальну базу оподаткування ПДВ

–              Для ПНП – будемо мати доходи перевищили витрати, а значить внаслідок цієї господарської операції отримано прибуток, що і буде об’єктом оподаткування податком на прибуток за ставкою 18%

  1. Стаття 7 ЗУ Про оцінку майна містить перелік обов’язкових випадків проведення оцінки майна. Серед перелічених – продаж юридичною особою нерухомого майна фізичній особі – немає
  2. Якщо б нерухомість продавала фізична особа – то ми б керувалися ст. 172 ПКУ , яка «прив’язує» до оціночної вартості. Цитую «172.3. Дохід від продажу об’єкта нерухомості визначається виходячи з ціни, зазначеної в договорі купівлі-продажу, але не нижче оціночної вартості такого об’єкта, розрахованої органом, уповноваженим здійснювати таку оцінку відповідно до закону, та зареєстрованої в єдиній базі даних звітів про оцінку.»

Більше про податкові наслідки  та аргументи у відеовипуску ранкової кави № 56 .

 

Отже, цифри умовні такі:

Первісна вартість вартість нерухомості 1 200 000 грн, знос 200 000 грн., ціна продажу 2 000 000 грн, а оціночна вартість 11 000 000 грн.

Юридична сторона

  1. Договір купівлі-продажу нерухомості з фізособою укладають у письмовій формі та посвідчують нотаріально (ст. 657 ЦКУ)
  2. Право власності на нерухомість підлягає державній реєстрації (ст. 182 ЦКУ). Як правило, держреєстрацію прав на нерухомість здійснює нотаріус безпосередньо при здійсненні нотаріальних дій з нерухомістю
  3. Право власності на нерухомість виникне лише з моменту такої реєстрації (ч. 4 ст. 334 ЦКУ).

Податки – Пенсійний збір

Дійсно, при купівлі нерухомості покупець сплачує пенсійний збір (п. 9 ст. 1 Закону № 400). Об’єктом обкладення пенсійним збором є вартість нерухомого майна, зазначена в договорі купівлі-продажу.

Розмір збору — 1 % від об’єкта обкладення (п. 10 ст. 4 Закону № 400 – дослівно йдеться про «вартість нерухомого майна, зазначена в договорі купівлі-продажу такого майна».)

Звісно, оскільки в договорі вказана була оціночна вартість, то 1 % нотаріус вимагав сплатити від оціночної вартості, що відповідає вартості майна.

До речі, це і буде ключовим доказом у подальшому для фіскалів

Без наявності документального підтвердження сплати пенсійного збору нотаріальне посвідчення договору купівлі- продажу неможливе (п. 153 постанови № 1740).

Врахуйте, платити пенсійний збір слід у розмірі 1% від ціни вказаної в договорі, а не від оціночної.

Хоча на практиці, нотаріуси часто вимагають 1% від оціночної

 

Готівкове обмеження

У разі, якщо розрахунок за нерухомість відбуватиметься готівкою – слід врахувати обмеження:

  • для готівкових розрахунків між фізособами і суб’єктами господарювання діє 50-тисячне обмеження, встановлене абз.1 п. 7 Положення № 148. Це означає, що в день фізична особа може заплатити підприємству готівкою тільки суму, що не перевищує 50 тис. грн

Бухоблік

Залежатиме від того, чи був попередній договір продажу на дату балансу.

Якщо нерухомість відповідає умовам, наведеним у п. 1 розділу ІІ ПБО 27 ( ці умови перелічено нижче) , її слід перевести до складу необоротного активу та групи вибуття, утримуваних для продажу.

Тобто нерухомість перестає визнаватися необоротним активом, і на неї не нараховується амортизація. Відповідно до зазначеного пункту необоротний актив та група вибуття визнаються утримуваними для продажу у разі, якщо:

  • економічні вигоди очікується отримати від їх продажу, а не від їх використання за призначенням;
  • вони готові до продажу в їх теперішньому стані;
  • їх продаж, як очікується, буде завершено протягом року з дати визнання їх такими, що утримуються для продажу;
  • умови їх продажу відповідають звичайним умовам продажу для подібних активів;
  • здійснення їх продажу має високу ймовірність, зокрема якщо керівництвом підприємства підготовлено відповідний план або укладено твердий контракт про продаж, здійснюється їх активна пропозиція на ринку за ціною, що відповідає справедливій вартості.

Переведення нерухомості до складу необоротних активів, утримуваних для продажу відображається:

Дт 286 Кт 103  ( у розмірі залишкової вартості недоамортизованої частини )

Дт 131 Кт 103  (у частині нарахованого зносу)

Нарахування амортизації

Нагадую, що згідно ПСБО 7 місяць вибуття є місяцем нарахування амортизації. Тому задля уникнення різних величин ЗВ на 1.09 та на дату вибуття-  рекомендую нерухомість перевести на рахунок 286 у серпні 2018 року. При цьому, незалежно від того, якою датою серпня буде відображено переведення на рах 286 – за серпень слід нарахувати амортизацію, як за повний місяць

Дата відображення доходу та витрат

Варіанти такі:

  1. На дату фактичної передачі нерухомості, що оформляється актом приймання-передачі (внутрішнього переміщення) основних засобів (типова форма № ОЗ-1)
  2. На дату нотаріального посвідчення договору і державної реєстрації прав.

Це питання врегульовує п. 8 ПБО 15 . Згідно з останнім, дохід (виручка) від реалізації продукції (товарів, інших активів) визнається за наявності всіх наведених нижче умов:

  1. покупцеві передано ризики й вигоди, пов’язані з правом власності на продукцію (товар, інший актив);
  2. підприємство не здійснює надалі управління та контроль за реалізованою продукцією (товарами, іншими активами);
  3. суму доходу (виручку) може бути достовірно визначено;
  4. є впевненість, що в результаті операції відбудеться збільшення економічних вигод підприємства, а витрати, пов’язані з цією операцією, можуть бути достовірно визначені.

Усі ці умови можуть бути виконані, як правило, на момент нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу і державної реєстрації прав за умови фактичної передачі нерухомості від продавця до покупця за актом приймання-передачі.

Наприклад, якщо нерухомість фактично передано за актом покупцеві до моменту нотаріального посвідчення і державної реєстрації, такі умови виконуються на момент посвідчення і реєстрації, та відображається дохід. Якщо нерухомість передано за актом після нотаріального посвідчення і державної реєстрації, такі умови повністю виконуються в момент фактичної передачі за актом. І тоді дохід визнається за датою оформлення акта.

ПДВ

Для цілей ПДВ сума договору буде базою до оподаткування за ставкою 20%. Оскільки база ПДВ у разі продажу основного засобу не може бути нижче залишкової вартості на початок звітного періоду у якому відбулася операція з реалізації. Тобто , якщо реалізація відбулася у вересні, то залишкову вартість слід взяти на 1.09.2018 року. За даними запиту ця величина дорівнює 1 000 000 ,00 грн. Тобто ціна продажу не є нижчою за мінімальну базу.

Цитую ( стаття 188.1 абзац 2) :

« При цьому база оподаткування операцій з постачання товарів/послуг не може бути нижче ціни придбання таких товарів/послуг, база оподаткування операцій з постачання самостійно виготовлених товарів/послуг не може бути нижче звичайних цін, а база оподаткування операцій з постачання необоротних активів не може бути нижче балансової (залишкової) вартості за даними бухгалтерського обліку, що склалася станом на початок звітного (податкового) періоду, протягом якого здійснюються такі операції»

Відображення в 1ДФ

Слід зазначити ,що у формі 1ДФ відображається сума виплаченого доходу фізичній особі. У Вашому випадку  кошти виплачуєте не Ви, а фізична особа платить Вам

Податкові наслідки різниці між експертною оцінкою та ціною продажу

Аргументи на користь платника податку

  1. Згідно податкового законодавства України – оподатковуються доходи, а не витрати. В даному випадку, фізична особа ПОНЕСЛА ВИТРАТИ.
  2. А доходи отримала юридична особа, вона й оподаткує їх у залежності від системи оподаткування на якій перебуває.
  3. Для юридичної особи є вимога щодо МІНІМАЛЬНОЇ бази оподаткування

–              ПДВ – не нижче залишкової вартості на початок звітного періоду, що передую місяцю коли відбулася операція ( ст. 188.1 абз.2). У нашому випадку правило дотрималися та обєктом буде ціна вказана в договорі, яка є вищою за мінімальну базу оподаткування ПДВ

–              Для ПНП – будемо мати доходи перевищили витрати, а значить внаслідок цієї господарської операції отримано прибуток, що і буде об’єктом оподаткування податком на прибуток за ставкою 18%

  1. Стаття 7 ЗУ Про оцінку майна містить перелік обов’язкових випадків проведення оцінки майна. Серед перелічених – продаж юридичною особою нерухомого майна фізичній особі – немає
  2. Якщо б нерухомість продавала фізична особа – то ми б керувалися ст. 172 ПКУ , яка «прив’язує» до оціночної вартості. Цитую «172.3. Дохід від продажу об’єкта нерухомості визначається виходячи з ціни, зазначеної в договорі купівлі-продажу, але не нижче оціночної вартості такого об’єкта, розрахованої органом, уповноваженим здійснювати таку оцінку відповідно до закону, та зареєстрованої в єдиній базі даних звітів про оцінку.»

Чому різниця не додаткове благо

Цитую 164.2.17 ПКУ абзац «е»

164.2. До загального місячного (річного) оподатковуваного доходу платника податку включаються:

164.2.17. дохід, отриманий платником податку як додаткове благо (крім випадків, передбачених статтею 165 цього Кодексу) у вигляді:

Е) вартості безоплатно отриманих товарів (робіт, послуг), визначеної за правилами звичайної ціни, а також суми знижки звичайної ціни (вартості) товарів (робіт, послуг), індивідуально призначеної для такого платника податку, крім сум, зазначених у підпункті 165.1.53 пункту 165.1 статті 165 цього Кодексу.

Приміщення, яке продано – не є безоплатно отриманим

Щодо знижки – йдеться про різницю між ціною договору та звичайною ціною

Згідно п. 14.1.7 ПКУ «звичайна ціна – ціна товарів (робіт, послуг), визначена сторонами договору, якщо інше не встановлено цим Кодексом. Якщо не доведено зворотне, вважається, що така звичайна ціна відповідає рівню ринкових цін. Це визначення не поширюється на операції, що визнаються контрольованими відповідно до статті 39 цього Кодексу.»

Позицію ДФС на цю тему  (ЗІР підрубрика 103.02)

Чи виникає об’єкт оподаткування ПДФО у ФО у разі придбання рухомого майна у ЮО?

Відповідь

Коротка:

Враховуючи те, що продаж рухомого майна здійснюється юридичною особою фізичній особі, тобто фізична особа фактично несе витрати на придбання майна, то об’єкта оподаткування податком на доходи фізичних осіб у фізичної особи не виникає.

Однак, якщо при продажу рухомого майна юридичною особою надається індивідуальна знижка фізичній особі, то у фізичної особи виникає дохід у розмірі наданої знижки.

Повна:

Відповідно до п. п. «в» п.п. 14.1.54 п. 14.1 ст. 14 Податкового кодексу України від 2 грудня 2010 року № 2755-VI із змінами та доповненнями (далі – ПКУ) дохід з джерелом їх походження з України – будь-який дохід, отриманий резидентами або нерезидентами, у тому числі від будь-яких видів їх діяльності на території України (включаючи виплату (нарахування) винагороди іноземними роботодавцями), її континентальному шельфі, у виключній (морській) економічній зоні, зокрема доходів від продажу рухомого та нерухомого майна.

При цьому, п.п. 164.2.4 п. 164.2 ст. 164 ПКУ передбачено, що до складу загального місячного (річного) оподатковуваного доходу платника податку включається частина доходів від операцій з майном, розмір якої визначається згідно з положеннями ст. 172-173 ПКУ.

Порядок оподаткування операцій з продажу або обміну об’єктів рухомого майна встановлений ст. 173 ПКУ.

Крім того, п.п. «е» п.п. 164.2.17 п. 164.2 ст. 164 ПКУ визначено, що до складу загального місячного (річного) оподатковуваного доходу платника податку включається дохід, отриманий як додаткове благо у вигляді вартості безоплатно отриманих товарів (робіт, послуг), визначеної за правилами звичайної ціни, а також суми знижки звичайної ціни (вартості) товарів (робіт, послуг), індивідуально призначеної для такого платника податку.

Враховуючи вищевикладене, якщо продаж рухомого майна здійснюється юридичною особою фізичній особі за звичайними цінами, то об’єкта оподаткування податком на доходи фізичних осіб у фізичної особи не виникає, оскільки фізична особа фактично несе витрати на придбання майна.

Однак, якщо при продажу рухомого майна юридичною особою надається індивідуальна знижка фізичній особі, то у фізичної особи виникає дохід у розмірі наданої знижки.

 

Висновок

Є підстави припускати, що ДФС при перевірці бажатиме різницю між оцінкою експерта та ціною продажу трактувати, як додаткове благо

При цьому нараховуючи ПДФО порахує за ставкою 18% із «натуральним» коефіцієнтом, а військовий збір 1,5% від суми знижки

Також підприємству «світить» штраф у розмірі   25% від суми недоплачених податків ( ст. 127.1 ПКУ)

Доводити свою правоту у такому разі доведеться у судовому порядку

 

 

 

 

 

comments powered by HyperComments

 
Тренинг “Финансовый учет – 1”
Детальніше
Радиорубрика “Просто о Налогах”
Детальніше
Операции с основными средствами – 2018. Новый взгляд на бухучет и налоговые последствия
Детальніше
Вебинар “О валюту и валютные операции – свежая практика”
Детальніше
Тренинг Себестоимость и закрытие отчетного периода
Детальніше